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　　3月15日，越秀地产(0123.HK)发布2022年全年业绩公告。公告显示，2022年，越秀地产营业收入约724.2亿元，同比增长26.2%，毛利率约20.4%，同比减少1.4个百分点，权益持有人应占盈利约39.5亿元，同比增长10.2%，核心净利润约42.2亿元，同比增加2.1%。

　　过去一年，越秀地产累计合同销售金额约1250.3亿元，同比增长8.6%。2022年内在粤港澳大湾区的合同销售金额约596.8亿元，在华东地区实现合同销售金额429.5亿元。

　　土地储备方面，越秀地产在2022年新增37幅土地，总建筑面积约695万平方米。《中国经营报》记者注意到，2023年初，已有两年没在北京土地市场露面的越秀地产，以59亿元连摘2幅土地，成为北京2022年第五批次集中供地的“黑马”。

　　业绩会上，越秀地产管理层表示，2023年的合同销售目标为1320亿元，较2022年合同销售目标同比增长6%。2023年，公司可售货值为2400亿元。

　　新增土地储备695万平方米

　　2022年，粤港澳大湾区仍是越秀地产收入的主要来源及未来发展的储备重点。

　　业绩公告显示，报告期内，越秀地产在粤港澳大湾区的合同销售金额占比为47.7%，堪比“半壁江山”。其中，广州合同销售金额为531.9亿元，占公司总合同销售金额的42.5%。华东地区的合同销售金额占比为34.4%。

　　截至2022年12月31日，越秀地产已入账销售金额为690亿元，其中来自粤港澳大湾区的金额占比72%；公司已售未入账合同销售金额为1789.7亿元，较2022年初增长18.8%。其中，在粤港澳大湾区已售未入账合同销售金额占比约50%。

　　越秀地产在业绩公告中表示，公司在2022年根据城市、项目特点，实施“一盘一策”的精准营销策略，深化数字营销，提升去化率水平，加快销售和现金回流，完成全年销售目标(1250亿元)。

　　业绩会上，除了给出2023年的合同销售目标，运营指标方面，越秀地产计划在2023年实现在建面积2214万平方米、新开工面积875万平方米、竣工面积753万平方米。

　　越秀地产方面表示，2023年，随着政策效力的持续释放和市场信心、购房意愿逐渐回归，房地产市场预计将筑底回升，市场规模和房价趋于稳定，但市场和房企分化加剧，市场集中度持续上升；房地产行业的市场结构和竞争结构将发生深刻变化。

　　为应对未来的发展与变化，2022年，越秀地产通过“6+1”多元化增储平台在12个城市新增37幅土地，总建筑面积约695万平方米。其中，新增土地储备的42%位于粤港澳大湾区。华东、华中、西部新增的土地储备分别占比25%、25%、8%。

　　从获取方式上看，越秀地产过去一年新增土地储备的53%通过非公开竞争取得；47%的新增土地通过公开竞争获得。

　　截至2022年12月31日，公司总土地储备约2845万平方米，其中1418万平方米位于粤港澳大湾区，占比约49.8%。按城市级别来看，越秀地产总土地储备的47%位于一线城市，二线城市、三四线城市的土地储备分别占比46%、7%。

　　对于2023年房地产市场判断，越秀地产方面表示，短期内土地市场仍延续疲弱状态，但随着销售市场的恢复，土地市场也将逐步回暖，但市场分化明显，一二线城市土地市场会较快反弹。稳健优质房企获取土地资源优势明显。

　　TOD业务全国拓展加速

　　按照越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上所言，粤港澳大湾区是越秀地产的“福地”，也是公司持续深耕的重点。这一区域战略地位也在TOD业务上有所体现。

　　越秀地产自2019年引入广州地铁集团成为公司第二大股东以来，公司在粤港澳大湾区及全国合力推进“轨交+物业”的TOD模式。2022年，越秀地产的TOD业务在全国拓展也有所突破。

　　其中，在粤港澳大湾区，2022年4月，越秀地产向母公司越秀集团收购广州琶洲南TOD项目，总建筑面积约43万平方米，收购交易对应的总代价约50.1亿元。上述项目在报告期内实现销售额101.4亿元。

　　2022年5月，越秀地产华东区域公司宣布拿下杭州地铁4号线二期勾庄车辆段上盖物业。这是越秀地产在华东的第一个TOD项目。彼时，林昭远称该举动为“首次走出广州，在杭州落址，实现公司TOD业务全国化布局的举措”。2022年全年，该项目销售额为7.6亿元。

　　记者注意到，2023年1月，越秀地产在华东地区拿下第二个TOD项目——杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目，项目计容建筑面积约31.8万平方米。

　　截至2022年末，越秀地产TOD项目土地储备合计386万平方米，占总土地储备的13.6%。2022年，公司TOD项目全年合同销售金额约220.9亿元，同比增长23.6%。

　　林昭远表示，目前与越秀地产洽谈TOD业务合作的城市仍比较多，公司也在积极谋划，关注的核心是各个项目的运营指标，包括考虑周边业态及项目成本等，公司希望找到合适的投资机会。另外，公司现已成立TOD研究院，在开发技术特别是成本控制方面得到较好的成长。

　　截至2022年末，越秀地产手持现金351.2亿元，总借贷为883亿元，资本负债率为44.3%，总资产为3463.5亿元，股东应占权益为474.3亿元。

　　从债务结构上看，越秀地产于2022年底的人民币借贷占比为75%，外币借贷占比为25%。三道红线指标方面，资产负债率(剔除预收款)为68.8%，净借贷比率为62.7%，现金短债比为2.23倍，均保持“绿档”。2022年，越秀地产全年于境内发行公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%。报告期内，公司平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%。