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极目新闻记者 邱睦

摄影记者 王永胜

通讯员 陈贝

实习生 刘思琪 吴瑾悦

“从我十余年处理涉房案件纠纷的经验来说，建议大家在购房、售房、租房的时候一定要注意书面合同的订立。”武汉市东西湖区人民法院立案庭副庭长贾继祠对来电咨询的市民朋友劝说道。

他建议，订立合同时要把可能出现的各种情况通过书面的形式约定清楚，并严格按照约定尤其是约定的步骤和时间来履行。“如果不清楚如何约定，各地方行政管理部门都有相应的格式模板供大家使用”。

3月17日下午3:30，楚天都市报·极目新闻邀请武汉市东西湖区人民法院立案庭副庭长贾继祠做客“市民有约”栏目。在一个多小时的时间里，贾继祠用通俗易懂的语言释明深奥的法律问题，为前来咨询的市民答疑解惑。

遭遇烂尾楼不慌，法律会为你撑腰

“像我这种情况是不是可以不用还银行贷款？”住在武昌的吴女士最近遇到了不小的麻烦。原来。2021年年初，她家买了一套房，约定2022年年底交房。但是，2022年年初，该楼盘的开发商经营遇到困难，楼盘成了烂尾楼。吴女士一时间不知如何是好，便来电咨询。

“您这种情况，属于开发商违约。”贾继祠表示，在开发商因资金紧张无法按期交房时，购房人可以按照双方合同的约定，要求开发商支付违约金。“如果开发商逾期交房严重超期，达到合同约定的解除条件时，购房人可以以开发商逾期交房为理由，要求解除与开发商签订的购房合同，要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任。”

此外，还有一种情况，在当下有些地方发生，即开发商因资不抵债而停止工地施工，导致房屋一直无法交付的。如果出现这种情况，购房者可以向法院申请开发商进入破产程序，一旦进入公司破产程序，就可以由法院组织成立由相关部门参与的破产清算小组，由破产清算小组组织对开发商进行破产重组，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。

至于是否可以不用还银行贷款，贾继祠认为可分为两种情况。第一种情况，购房者愿意继续履行与开发商签订的购房合同。“如果是这种情况，银行的贷款肯定是要继续还。”

第二种情况，购房者要求解除与开发商签订的购房合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”应由出卖人即开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房人不负有返还义务。

贾继祠也劝慰吴女士，“建议您与其他购房人一道与开发商先行协商，寻求双方均能接受的协商方案。”

“阴阳合同”靠不住，因小失大划不来

市民张女士最近迎来了乔迁之喜。她和她的先生看中了一套二手房。临近付款的时候，房屋中介要求她签两个合同。中介告诉她，其中一份合同是交到房产中心进行登记；另一份是则是她与中介实际交易的价格。“两个合同的价格差相差每平方米1000多元。”

这两份合同一下子把张女士搞糊涂了，她也不知道，其中哪一份合同才有法律效应。

“买房对一个家庭来说既是大事，又是喜事，建议你不要听信不良中介的建议采取这样的方式，导致因小失大就得不偿失了。”贾继祠明确告诉张女士。“这就是所谓的‘黑白合同’。”

贾继祠进一步解释，“黑白合同”通常情况下又叫“阴阳合同”。通常是以“阳合同”约定较低转让价的虚假意思表示向行政管理部门掩盖实际交易价格，用以降低交易中产生的相关税费。

“阳合同”的低价约定是虚假的，并非当事人的真实意思的表示，且损害了国家利益，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，该合同是无效的。该行为可能触犯《刑法》并在产生争议后，对司法、仲裁机构在处理争议时也可能会产生误导，导致一方权益受损。

“茶水费”不合法，市场公平要维护

胡女士马上要与男朋友结婚。他们看中了一套房子。但是售楼部的销售明确要求他们在购房前先得缴纳2万元的“茶水费”。“我以前也听闺蜜说过‘茶水费’的事情，但是不知道这种做法是否合理？”

“建议您不要交所谓的‘茶水费’。”贾继祠表示，在合同约定的费用外，再收取“茶水费”，属于违法行为，“既损害了购房者本人的利益，又侵害了不特定其他购房人的购房机会，扰乱了正常的社会经济秩序。”

贾继祠建议，作为购房人要增强法律意识，不要听信所谓的“内部指标”“关系指标”，避免被人坑蒙拐骗。

若发现开发商或销售人员或中介机构等相关人员在销售商品房的过程中，有收取“茶水费”“指标费”等违法违规行为的，要及时固定协议、转账凭证、收据或发票等有效证据，并向行业协会、房地产市场监督管理部门投诉、举证和举报。

“不管是买房者还是卖房者都有义务共同净化房屋销售市场。”贾继祠认为，只有市场得到了净化，市场的公平性得到了维护，才是真正保护了每个主体的合法权益。

房屋实际面积有出入，得分情况处理

陈先生在去年买了一套商品房。合同上写明，房屋的面积为89.5平方米。“我也是按照这个面积付款的。”今年过年的时候，他的朋友来他家做客，认为他的房子并没有89.5平方米。陈先生便找来专业人士进行测绘发现房屋面积只有80.5平方米。

得知测量结果后，陈先生觉得自己上当受骗了，想找相关部门讨个说法，但又不知道该找谁。

听完陈先生的诉说后，贾继祠告诉陈先生，现实中合同面积一般情况下为建筑面积，是含公摊面积的，不是实得面积。如果陈先生测量的面积是实得面积，则与合同中约定的面积没有可比性，“应在同一概念下作比较”。

“还有一点也非常重要。”贾继祠提醒道，陈先生所说的专业测量人士，是否是具有资质的测量机构。“在诉讼阶段，如对方不认可你的测量结果，可能还需要通过具有权威性的司法鉴定程序来确定。”

贾继祠建议陈先生先去产权登记部门查询一下房产的面积，看是否能够验证自行测量的结论，如果确实存在陈先生所反映的问题，则首先应以双方合同对此问题的约定为准。

《商品房销售管理办法》第二十条也对此有规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，多退少补；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

“建议您与开发商共同商定一家双方均认可的测量机构，根据测量结果，协商处理。如实在无法达成一致，可根据约定诉至法院或向仲裁机构申请仲裁。”

（来源：极目新闻）

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