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观点网 从2021年首批基础设施公募REITs上市，到目前基础设施REITs扩募落地渐行渐近，政策推动下市场已形成了新发、扩募的“双轮驱动”模式。而展望未来，REITs市场有望进一步扩容增类。

截至目前，距离5只基础设施REITs申请扩募发售已然过去近半年时间。首批的5只扩容队伍中，除富国首创水务REIT目前仍未回复上交所问询函外，剩余4只已完成问询函回复，REITs扩募距离落地又近一步。

扩募流向

近年来，REITs的热度一直未消散，并有持续加温的迹象。从政策面上看，2022基础设施REITs上市类型拓展到清洁能源、保障性租赁住房等领域。

截至去年末，累计25只REITs产品获批，其中上市24只，募集资金规模801亿元，总市值超过850亿元，整体较首发上涨约20%。

值得一提的是，今年3月，随着中信建投(601066)国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT获得证监会及上交所批复，两者预计募集资金超百亿元的体量将进一步缓解市场“僧多粥少”的局面，与此同时还将REITs类目扩容至新能源板块。

据观点新媒体了解，自从关于REITs扩募指引出台后，去年9月市场迎来首批启动扩募的公募REITs，即中金普洛斯REIT、红土盐田港(000088)REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT及富国首创水务REIT。

数据来源：上交所、深交所、观点指数整理

根据招募说明书，首批5只公募REITs新购入资产与首发项目的资产属性保持一直，均采用了定向扩募且发售价格不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90%。

在今年3月10日，首批的5只基础设施REITs扩容队伍中，除富国首创水务REIT外，4只于当日集中回复沪深交易所问询函。

对比回复函和申报稿，蛇口产园REIT拟新购入的招商光明项目估值有所提升，由11.38亿元涨至11.72亿元，上涨0.34亿元；红土盐田港REIT的底层资产估值并未有很大的变化。

而普洛斯REIT和张江光大园REIT扩募项目底层资产估值均有所下降。前者由16.04 亿元调整至15.72 亿元，减少0.32亿元；后者由16亿元调整至14.83 亿元，减少了1.16 亿元，系首批5只的拟购资产中减值最大的。

从5只REITs拟购入的项目的交易对方上看，其中中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT扩募购置的资产归属于原始权益人，剩余的三只归属于首发项目原始权益人的控股方或其关联方。由此看出，原始权益人在此番扩募中，得以进一步抽出自持资金，降低重资产持有项目的负担。

正因为公募REITs给予企业有效实现“投融管退”的途径，开年来，包括招商公路(001965)、南山控股(002314)、九州通(600998)、中山公用(000685)等多家上市公司均公开将积极推进REITs项目。政策端也在积极推行REITs试点范围及扩容增类。

去年，证监会副主席李超曾公开表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

除了上述的REITs扩容至新能源业务，在未来还有可能迎来保险资管这位买方的“老玩家”，以卖方的“新身份”出现在REITs市场。

3月3日，证监会指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，拓宽保险资管业务范围，同时意味着保险资管公司也将入局REITs市场成为新玩家。指引指出，保险资产管理公司将以ABS管理人及投资者双重身份参与REITs业务。

购入资产质量

从运营上看，本次5只REITs的扩募新购入项目均保持较好的持续经营能力。

先来看两只产业园区REITs，新购入的基础设施项目出租率均在90%以上。其中，华安张江光大REIT拟购入的张润大厦项目出租率已达96.53%，、2021年末及2022年9月末出租率始终稳定在95%以上，基本处于满租状态。

该资产营收在经历2020年的快速增长后走向稳定，近三年及2022年9月末，其营业收入分别为3101万、7256万、8333万及6381万元。去年9月末数据显示，其近三年租约剩余年限合计占比94.00%，其中剩余期限1年（含）内的租赁面积占比51.50%、2-3年（含）占比42.49%。

而博时蛇口产园REIT拟购入的招商光明项目，其物业租赁收入在2019至2021年保持渐进的态势，但在2022年有所回落。2022年上半年该项数据为3002.88万元，不及去年同期，但仍保持着97.9%出租率。

据观点新媒体了解，两项资产租约方面均以1-3年内到期为主，其中2年内到期的租约面积占比均超40%以上。

相较于产业园区REITs购入资产的营收波动，仓储物流类REITs扩募拟购入的资产则是更加稳定。

其中，红土盐田港REIT本次新购入的深圳世纪物流园，资产的承租人仅1户，租赁面积占世纪物流园项目的总可出租面积的100.00%，客户集中度高，该资产与首发时购入的基础设施项目现代物流中心位于同一区域。

中金普洛斯REIT扩募项目拟购入基础设施资产合计3个，近三年及一期，3个拟购入项目公司近两年毛利率均有提升，其合并口径毛利率分别为38.28%、31.82%、40.84%和44.26%，截至去年末，3个资产平均出租率为 87.91%，租赁收入0.9亿元。

最后来看，首只进行扩募的特许经营权类REIT——富国首创水务REIT，本次扩募购入项目为山西省长治市的污水处理项目，特许经营权将在2047年7月到期，近三年该资产的毛利率年化有着5%上下的增长，但目前仍未回复上交所的问询。

不难看出，本次5只扩募REIT其新购入的资产均为产生了稳定效益，未来也拥有较好的持续经营及营收的空间。

目前，C-REITs虽然对原始权益人在经营能力等方面有着限制，但未明确指出扩募资产的原始权益人是否需要与首次发行项目的原始权益人保持一致。

以本次5只REITs拟购入项目的交易对方上看，原始权益人的存量资产也为首批扩容的5只REITs提供了扩募空间。

数据来源：企业公告、观点指数整理

通过图表可知，首批5只扩募REITs的原始权益人或控股股东均在该领域有着较为丰富的资产资源储备，可为日后在扩募提供空间。

以产业园区类REITs的博时蛇口产园REIT及华安张江光大REIT为例，这两只REIT原始权益人分别为招商蛇口(001979)，张江集电及张江高科(600895)，这些企业在产业园区方面均有较为丰富的存量资产储备，且可供扩募的园区项目类型多元，这类资产都有可能在后期通过REITs途径置换出自持资金。