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　　3月17日，以“迭代与进化：商业办公新势力”为主题的中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会于北京富丽万丽酒店举行。会上，戴德梁行中国资本市场总经理刘兵发表了题目为“2022年商业地产大宗交易市场回顾与展望”的主题演讲。

　　刘兵指出，公募REITs是从2021年正式发起，对中国房地产大宗交易市场有特别大的推动，现在看到公募REITs发行的十几单里，可以看到基础资产在IPO发行的时候都能够给打新的投资人4.5左右的回报，到了二级市场之后炒着炒着股价的上涨给股东带来的回报就变成三点几了，说明老百姓(603883)的钱其实可以看到三点几回报的时候就已经觉得这是还可以的低风险的项目。但是现在打不通这个环节，我记着2021年时候有媒体采访戴德梁行说中国公募REITs市场是多大的市场，我们说上万亿应该很容易，但是现在只有十几单。

　　刘兵认为，最新的公募REITs发行打新的比例是100倍，快200倍，这对个人投资人来说没有意义，钱放在定存账户里7天时间100万收几百块钱，但是100万打新股，一个星期占用，配股很少，赚的不一定超过7天定存，说明市场缺公募REITs可以发行的项目。

　　去年中国物流、工业研发、公寓项目相对比较活跃，就是因为找到了退出渠道，大家预期可以公募退出，交给有牌照，或者已经有上市公司的Pre-A的退出。目前写字楼商办面临最大的问题是国家还没有给商办做基础设施，没有列入可以发公募REITs的类型。证监会去年提出来商业物业可以当公募REITs的试点，但是目前零售、购物中心的业态，从老百姓的消费基础设施角度讲它具备一定的概念，但是写字楼目前还没有明确时间。