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年报点评02|越秀地产:TOD销售稳健增长,全国化拓展实现突破

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2023年业绩目标1320亿元,目标增长6%。

◎ 作者 /房玲 贡显扬

核心观点

【2022年业绩增长8.6%,2023年目标1320亿元】2022年,越秀地产实现合同销售金额1250.3亿元,同比上升8.6%,完成全年1235亿元业绩目标的101.2%。在行业整体下行调整的背景下,越秀2022年仍实现业绩正增长,在规模房企中表现突出,行业排名跻身TOP20。2023年,越秀提出1320亿元的合同销售目标,目标增长率在6%左右。

【以大湾区和华东地区为重点,多元化渠道增储占比达53%】2022年,越秀地产在12个城市共新增37幅土地,总建筑面积约695万平方米。全部位于一二线城市,重点投向大湾区和华东地区。新增土储中,通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储的占比逾半数,达到53%。截至2022年末,越秀地产总土地储备规模达2845万平方米,其中大湾区占比49.8%、华东地区占比16.1%。

【营收及利润规模增长,毛利率回落至20.4%】2022年,越秀地产实现营业收入724.2亿元,同比增长26.2%;归母净利润39.5亿元、核心净利润42.4亿元,分别同比增长10.2%和2.2%。在行业利润空间整体收窄的背景下,越秀地产2022年的毛利率和核心净利率分别降至20.4%和5.9%。此外,连同中期股息,越秀全年每股派息人民币0.547元,派息总额约占核心净利润的40%。

【“三道红线”保持“绿档”达标,债务结构优化】截至2022年末,越秀地产“三道红线”指标继续保持“绿档”达标,剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍,非受限现金短债比1.39,债务结构优化。2022年内越秀于境内成功发行人民币公司债券合共98.4亿元,加权平均利率3.11%。截至2022年末,平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%。

【TOD销售稳健增长,全国化拓展实现突破】2022年,越秀TOD项目销售稳健增长,全年合同销售金额约220.9亿元,同比上升23.6%。上半年,越秀于杭州获得勾庄TOD项目,年内实现销售人民币7.6亿元,TOD模式全国化拓展实现新突破。未来能否复制广州经验、继续开拓全国化布局、与全国其他城市落地合作,值得关注。此外,越秀坚持“商住并举”发展战略,2022年实现商业物业总经营收入21.98亿元,其中租金收入3.25亿元、越秀房产基金经营收入18.73亿元。

01 销售

2022年业绩增长8.6%

2023年目标1320亿元

2022年,越秀地产实现合同销售金额1250.3亿元,同比上升8.6%,完成全年1235亿元业绩目标的101.2%。合同销售面积414万平方米,销售均价30200元/平方米,同比上升9.5%。在行业整体下行调整的背景下,越秀2022年仍实现业绩正增长,且超额完成全年目标,在规模房企中表现突出,行业排名跻身TOP20。2023年,越秀提出1320亿元的合同销售目标,目标增长率在6%左右;全年预计可售货值2400亿元,目标去化率约55%。

从销售结构来看,越秀持续深耕大湾区,已布局广州、深圳、香港、佛山、江门、中山、东莞七个城市。2022年,越秀在大湾区总计实现合同销售金额约596.8亿元,占比47.7%。其中,仅在广州就实现531.9亿元的合同销售金额,占比达42.5%。除了大湾区之外,得益于“1+4”的区域化布局战略,越秀2022年在华东、华中、北方、西部区域业绩表现也相对较佳。其中,华东地区实现合同销售金额429.5亿元、华中地区实现合同销售金额140.4亿元,同比分别显著增长65.7%和38.1%。

02 投资

以大湾区和华东地区为重点

多元化渠道增储占比达53%

2022年,越秀地产依托“6+1”特色化、多元化的增储模式,在12个城市共新增37幅土地,总建筑面积约695万平方米,全部位于一二线城市。同时,坚持“一城一策”和“量入为出”的稳健投资策略,重点投向大湾区和华东地区。2022年,越秀在大湾区新增15幅土地,新增土储292万平方米;其中,广州新增10幅土地,新增土储227万平方米;华东地区新增11幅土地,新增土储172万平方米。新增土储中,通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储的占比逾半数,达到53%。截至2022年末,越秀地产总土地储备规模达2845万平方米、覆盖全国30座城市,其中大湾区占比49.8%(广州占比42.8%)、华东地区占比16.1%。

03 盈利

营收及利润规模增长

毛利率回落至20.4%

2022年,越秀地产实现营业收入724.2亿元,同比增长26.2%;毛利润148.1亿元,同比增长18.6%。归母净利润39.5亿元、核心净利润42.4亿元,分别同比增长10.2%和2.2%。在地产开发企业利润空间整体收窄的行业背景下,越秀地产的各项利润率指标自2019年以来也都呈回落趋势。2022年,越秀地产的毛利率降低1.3个百分点至20.4%,核心净利率降低1.4个百分点至5.9%。

越秀2022年末期每股派息人民币0.272元,同比上升2.6%;连同中期股息,全年每股派息人民币0.547元,同比上升2.1%,派息总额约占核心净利润的40%。此外,在越秀地产上市30周年及成立40周年之际,越秀董事会决定额外进行实物分派,公司合资格股东每持有1000股公司股票获派发越秀房托62个基金单位,以回馈股东的长期支持。

04 负债

“三道红线”保持“绿档”达标

债务结构优化

截至2022年末,越秀地产持有现金351.2亿元,同比减少13.3%;短期有息负债157.4亿元,同比降低47.2%。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍。财务稳健、“三道红线”指标继续保持“绿档”达标。非受限现金短债比也达1.39,债务结构优化。

在融资端,2022年内越秀于境内成功发行人民币公司债券合共98.4亿元,加权平均利率3.11%。截至2022年末,平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%。穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-“投资级”信用评级,展望稳定。

05 多元化

TOD销售稳健增长

全国化拓展实现突破

2022年,越秀TOD项目销售稳健增长,全年合同销售金额约220.9亿元,同比上升23.6%,占到越秀全年销售额的17.7%。上半年,越秀地产成功向母公司越秀集团收购了广州琶洲南TOD项目,新增TOD土地储备达43万平方米,年内实现销售101.4亿元。此外,越秀还通过产交所摘牌的方式于杭州获得勾庄TOD项目,再增加TOD土地储备达37万平方米,年内实现销售人民币7.6亿元。杭州勾庄TOD项目作为越秀首次在大湾区以外城市获取的TOD项目,也意味着其TOD模式全国化拓展实现了新突破。截至2022年末,越秀TOD项目土地储备合计386万平方米,占到总土地储备的13.6%。未来能否复制广州经验、继续开拓全国化布局、与全国其他城市落地合作,值得关注。

此外,越秀坚持“商住并举”发展战略,坚持越秀地产、越秀房托“双平台”常态化互动;持续优化“资产管理人”商业资管模式,不断提升商业运营能力。2022年实现商业物业总经营收入21.98亿元,其中租金收入3.25亿元、越秀房产基金经营收入18.73亿元。

排版丨土木


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