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 香港REITs的15年，也是被誉为“中国第一REIT”的越秀房地产投资信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）的15年，亦是内地商业地产资产证券化积极探索的15年。

越秀房托是全球首只投资于中国内地物业的上市REIT，上市15年，资产规模增长超过7.5倍。然而这么多年来，内地除了招商局商业房托（01503.HK）于2019年12月10日成功登陆港股市场之外，还没有其他内房股成行REITs。原因在于，内地物业到境外基金上市，首先面临复杂股权结构调整与税务问题；其次，内地配套法律法规的监管框架尚未成熟。

2005年同期在香港上市REITs中，越秀房托收益一直稳定在6-7%之间。越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良在公开场合多次提及，越秀房托的核心商业模式是资产管理、商业经营、物业管理“三位一体”的管理模式，这是REITs资产管理人与常规房地产公司的运营逻辑最大区别。房企用PE（市盈率）、PB（市净率）定价，但是信托上市是用每单位派息（DPU）定价。

而在内地，2020年，内地REITs发展进入关键时期。4月，中国证监会、国家发展改革委联合发文，明确了内地公募REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排，内地版公募REITs将从基础设施领域正式启航，业内人士预测，商业地产也迟早将会进入公募REITs开放行列。对于内地基础设施公募REITs而言，越秀房托的股权架构、管理、运营模式或有可借鉴之处。