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香港REITs的15年,也是被誉为“中国第一REIT”的越秀房地产投资信托基金(00405.HK,以下简称“越秀房托”)的15年,亦是内地商业地产资产证券化积极探索的15年。
越秀房托是全球首只投资于中国内地物业的上市REIT,上市15年,资产规模增长超过7.5倍。然而这么多年来,内地除了招商局商业房托(01503.HK)于2019年12月10日成功登陆港股市场之外,还没有其他内房股成行REITs。原因在于,内地物业到境外基金上市,首先面临复杂股权结构调整与税务问题;其次,内地配套法律法规的监管框架尚未成熟。
2005年同期在香港上市REITs中,越秀房托收益一直稳定在6-7%之间。越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良在公开场合多次提及,越秀房托的核心商业模式是资产管理、商业经营、物业管理“三位一体”的管理模式,这是REITs资产管理人与常规房地产公司的运营逻辑最大区别。房企用PE(市盈率)、PB(市净率)定价,但是信托上市是用每单位派息(DPU)定价。
而在内地,2020年,内地REITs发展进入关键时期。4月,中国证监会、国家发展改革委联合发文,明确了内地公募REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排,内地版公募REITs将从基础设施领域正式启航,业内人士预测,商业地产也迟早将会进入公募REITs开放行列。对于内地基础设施公募REITs而言,越秀房托的股权架构、管理、运营模式或有可借鉴之处。
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