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观点网 3月9日，越秀房托公布了2022年财务报告，并召开了业绩会。

据财报数据，越秀房托2022年收入总额为18.72亿元人民币，同比增长4.2%。这是出乎意料的，因2022年有大量的减租，疫情影响对经营的冲击也较大。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良表示，部分物业的单位租金有所上升，这是不可想象的。同时，2022年物业总体估值基本与上年持平，只下滑了0.1%。

而且，面对今年汇率的激烈波动，越秀房托做了对冲，成功挽回了3.22亿元损失。

林德良表示，今年一季度各种数据在好转，消费逐渐在复苏，2023年的经营状况有望大幅度回升。

但不可否认的是，2022年确实是艰难的一年。

越秀金融大厦收购考量

在收购完越秀金融大厦后，越秀房托业绩如何成为市场瞩目的焦点。

从出租率来看，越秀金融大厦由2022年初的96.1%下滑至年末的91.6%。林德良对此表示，其他公司其他区域的写字楼情况或许会更糟糕。

事实也是如此，越秀金融大厦位于广州珠江新城核心区域，如果该写字楼出租率都出现下滑的话，那么其他地方的数据也不会好看。

除了出租率以外，单位分配额也出现了下滑。

2022年，越秀房托单位基金分派额为0.1306港元，同比下滑46.7%。观点指数认为，这是受到了减租和利息成本上升等因素的影响。

2022年全年越秀房托租金减免预计约1.46亿元人民币，再加上特别分派的0.85亿元人民币，总共是2.31亿元人民币。如果在2022年分派总额的基础上加上2.31亿元人民币的话，计算出来的每单位分派额为0.1803港元，较2021年下滑了26.43%。

若消除利率上升带来的额外利息成本，那么又将是另一种情况。

当初用于收购越秀金融大厦的贷款约45亿港元（利率为1.37%），按照年利率为3.94%（目前实际年利率5.31%-1.37%）计算，年利息为1.773亿港元，若这部分拿出来派息，那计算出来的每单位分派额为0.03706港元，与上述0.1803港元加总后，约为0.21736港元，虽然比2021年少，但下滑幅度只有11.3%。

所以大致可以确定的是，其他物业收入下滑、减租、特别派息以及hibor上升导致的利息成本增加，四者共同导致越秀房托在收购越秀金融大厦后，无法维持与2021年相同的单位派息。

从收益率角度看，2022年越秀金融大厦收入为4.23亿元人民币，扣除45亿港元利息成本（45亿港元*5.31%）后，净收入约2.1124亿元人民币。在总收购款78.73亿元人民币的基础上，年化收益率为2.68%。若按照1.37%贷款利率来计算，年化收益率就会变成4.68%。

所以可以判定，利息成本上升拖累了越秀金融大厦的收益率。若未来越秀房托不采取对冲措施的话，利息成本仍将拖累越秀金融大厦收益率表现。

2022年，越秀房托借贷利息开支为5.39亿元，同比上升65.8%。截至年末，以港元结算的银行贷款及票据余额仍有158.85亿元人民币，这部分实际年利率为5.31%，年利息约8.43亿元人民币。

3月7日，美联储主席鲍威尔在美国国会听证会表示，最近的经济数据强于预期，如果整体数据暗示有必要加快货币紧缩，那他们将准备加快加息步伐。所以在短期内，美联储加息概率仍比较大。

若越秀房托不及时采取措施的话，影响的不单单是越秀金融大厦收益率，整体经营情况也会受到较大影响。

单独对越秀房托一个个体来看，确实是比较艰难，但如果从整个越秀集团公司集群来看，越秀房托则具有较大的优势。

越秀地产大后方

无论是香港项目还是广州的越秀金融大厦，均是持有越秀房托40%股权的越秀地产转出资产。

位于广州珠江新城核心区域的越秀金融大厦，属于罕见的优质资产。

观点指数认为，越秀地产出售该大厦，不仅为越秀房托注入了优质资产，也为自身的财务数据优化起到了一定作用，有利润调节功能，这或许也将刺激越秀地产持续向越秀房托注入优质资产。

2021年，越秀地产其他收益净额约为人民币15.00亿元，主要包括越秀金融大厦处置相关税前收益约24.39亿元人民币，以及年末持有投资物业评估净跌值约9.04亿元人民币。而2020年其他收益净额约人民币6.68亿元，主要包括投资物业评估净增值约人民币6.41亿元。

可以看到，若无越秀金融大厦的出售，那么越秀地产其他收益净额可能就为-9亿元了。最终可能会影响税前盈利，使其下滑。

另外，2021年，越秀地产净借贷比率为49.8%，现金短债比为1.8倍，剔除预收账款的资产负债率为69.4%。若再进一步扩大负债规模，剔除预收账款的资产负债率可能就要触及监管红线。

加上2021年地产融资通道开始收紧，寻求其他渠道成为各大房企的主要任务。

当初越秀房托供股筹集39.5亿港元，借款45亿港元，再加上少量自有资金才将越秀金融大厦拿下，这也为越秀地产间接打通了新的融资通道。

这或许也是越秀地产这两年来销售数据一枝独秀的众多原因之一。

如今，地产三道红线枷锁仍未打开，越秀地产仍有动力持续将项目置入越秀房托以换取资金。

截至2022年6月30日，越秀地产直接拥有的出租投资物业共65.8万平方米，其中写字楼约占37.6%，商业约占40.4%，停车场及其他约占22.0%。2022年上半年，租金收入约为1.80亿元人民币。

若越秀房托吃下越秀地产上述投资性物业，仍可带来1.8亿元的半年租金收入。

另外，越秀地产商业板块于近日宣布正式更名为“越秀商管”，整体运营管理的面积超730万平方米，总资产超1090亿元。

截至2022年末，越秀商管在管项目有50多个，在核心城市累计开业13个写字楼、8个商场、18个酒店公寓及长租公寓，以及专业市场、产业园等多个项目，这些项目在未来也可可能持续置入越秀房托。