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文|内幕君

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去年国庆期间，上海松江网红盘「泗水和鸣」交房。去收房的业主说：期待了两年的房子终于在骂骂咧咧中交付了。

600米到地铁站，9站到徐家汇，加上媒体宣传“这是一个不惜工本的项目”，让泗水和鸣成为2020年上海刚需盘里的神盘。

项目示范区开放时，千组客户到访，搞得置业顾问都不够用了，最后只能自助看房，后来开盘和加推基本都实现“日光”。

两年后到了收货的季节，业主验出一堆问题，比如，本该是绿化的地方变成了四五十个车位，还附赠露天垃圾房；沙盘展示时地面是铺砖的，交房时成了水泥路面；宣传是雪松，交付是小草。

业主找项目方理论，得到的回复是，“你们发来的绿化效果五花八门，没有统一风格，我们会甄别出来把风格拉通，同样是要花钱，我们要把钱花在刀刃上。”

项目总告诉维权的业主代表：我们也是要口碑的。

然后，项目方补种了地被植物。业主还是不满意：说好的高大乔木呢？这时候，传说中“不惜工本”的项目方安慰大家：

你们要耐心等小树苗长大。

一年树谷，十年树木，项目方是懂养成游戏的。

这个项目背后有两家开发商，华发和建发，两家在上海都开发过不少楼盘，特别是最近三四年布局节奏明显加速。

就拿2022年来说，华发和建发都位列上海房企权益拿地金额前十，其中华发以218亿登顶，建发以107亿排在第五位。

紧随华发之后的是招商蛇口，权益拿地金额也突破200亿，达205亿。

唯二两家在沪拿地超200亿的房企，都喜欢找搭档联合开发。招商的口味比较多元，似乎谁都能搭，华发就不一样了，特别喜欢找建发。

2022年，华发在沪拿7宗地，其中3宗找了“合伙人”，合伙对象都是建发。

大概因为总能看到两家企业在上海出双入对，有小伙伴就好奇了：华发和建发是什么关系？

要说有关系，那就是名字都带发。

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有意思的是，没有半毛钱关系的两家房企，处处透露着相似。

华发源于珠海，建发源于厦门，同样诞生于1980年，都是伴随着经济特区的发展号角应运而生，各自母公司华发集团和建发集团都是当地规模最大的国企。

所以上一篇文章中有读者问“买了建发的房子会不会有风险”，狗蛋才会肯定地说，至少不会烂尾。

在珠海，华发集团可以说自己是“特区长子”，在厦门，建发集团也可以说自己是“特区长子”。

两家企业分别以厦门、珠海为大本营，把所在城市能赚钱的重要行业都干了个遍。

除了地产开发外，双发均涉及金融、科技、商贸、现代服务等领域。

建发集团年度营收已经超过7000亿，排在2022《财富》世界500强榜单第77位，中国企业500强第15位；

华发集团2022年营业收入是1600亿元，排在2022年中国企业500强的183位。

它们看对方就像在照镜子。

只不过，华发集团看建发集团看到的是放大了几倍的自己。

两者旗下的地产平台建发房产、华发股份，最近几年的发展路径也很相似，都通过重金抢滩京沪等一二线城市，从而实现销售规模的极速扩张。

以2022年数据为例，建发房产全口径销售额1700亿，华发股份是1200亿，一个杀入10强，一个跻身20强。按照权益销售额算，建发1200亿、华发750亿，分别排在第12位和18位。民营房企高歌猛进的2018年，“双发”的权益销售额可都还在40强开外。

拿地更猛，双双杀入10强，建发房产权益拿地额544亿高居第4，华发299亿排在第10。

拿地能挤进前十的地方国企，除了近来很秀的越秀，也就属建发和华发，只此三家。

地产黑铁时代，“双发”无疑是赛道上配速最快的选手。

而建发、华发一路狂飙的身姿，也都笼罩着激进的魅影。

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“三条红线”出台的2020年，强调控叠加疫情，多数房企销售滞涨的情况下，华发完成了千亿跨越，销售金额来到1205亿，逆势同比增长了30%。

高歌猛进之下，华发股份三个指标全部染红：2020年剔除预收款后的资产负债率为76.5%，净负债率181.6%，现金短债比0.9。

这也让华发成了当时唯一一家三条红线全踩的千亿级地方国企。

当时亿瀚智库统计了50家有代表性的A+H股上市房企，数据显示，截至2020年6月末，三条红线全踩的房企有7家，除了华发，另外6家是蓝光、华夏幸福、绿地、恒大、融创、富力。

当时建发房产主要的地产开发平台「建发国际」则踩中两条，净负债率高达247.7%，剔除预收款后的资产负债率为79.24%。

同样是加杠杆高速扩张，命运还是划出了分水岭。

那6家房企后来的故事大家都知道了，而华发、建发扶摇直上。

背靠国资母公司，“双发”都施展出了高超财技，很轻松就完成了全绿档转换，留给外界一地“明股实债”的谜团。

东方网不久前发出质疑，表示华发将旗下100%控股的公司列为长期股权投资公司，存在负债转移表外，以此拉低公司负债率的嫌疑。

“按照华发股份既有的会计准则，如果是控股的会并表，列入长期股权投资的联营或者合营公司，只计入净资产，不涉及其负债。”

华发把100%控股的子公司列入长期股权投资，负债自然就移出去了。

与此同时，华发通过大规模联合开发，也能进行表外负债调节。

两家有着相似的国资背景，彼此选择，按道理是可以最大范围内降低连带风险的。

狗蛋说，如果要问建发和华发有什么关系，也可以说是互相需要的关系。还有小伙伴好奇，建发和华发哪家强？狗蛋认为：

在厦门建发强，在珠海华发强，出了特区中国山东找蓝翔。