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“虽然现在商铺的投资价值变低，但这并不代表着不能投资了，一个好的商铺还是值得投资的。”在济南拥有多个商铺的投资人李辉给出了自己的答案。

从炒房族到商铺投资客

李辉告诉经济导报记者，2008年他就开始投资商铺了，“当时就是玩票，主要是炒房。”

据了解，2008年李辉在炒房时顺手投资了一个商铺，让他没想到的是，竟然和炒房收益差不多。尝到甜头的他2009年又投资了济南天桥区炫街人防商城的地下商铺，但该商铺的投资失败了。

“这个地方紧邻济南长途汽车站，客流量充足，而且当时对方还与我签订了返租的协议。”在李辉看来，当时对方的宣传，让他的“算盘”怎么打都显示“盈利”。“商城经营了一段时间后，2013年停业了。一直到现在仍没有营业，可以说烂在手里了。”

尝到苦头的李辉才明白，商铺投资和炒房听起来差不多，但里面涉及的方方面面都不一样。就这样，李辉开始学习投资商铺。

随着2016年限购，李辉逐步退出了住宅市场转向商铺。“以前投资商铺是副业，2016年开始成了主业。”

李辉告诉经济导报记者，2016年选的第一个商铺是一个新建小区的底商。“面积在100平方米左右。”李辉买下来不久就租了出去。“租给了一个小超市，当时一次性签了3年的合同，租金一年一交，第一年的租金相对较低，第二年和第三年每年上涨10%。”按照李辉的计算，不到8年就可以收回投资。

2017年，他又在西客站附近一口气投资了多个商铺，也都非常顺利地租了出去。2018年，他用此前投资的几个商铺抵押给银行贷款继续又投资3间商铺。“今年就投资了一个商铺，位置靠近东绕城高速，现在也已经租了出去。”

对于自己手里到底有多少个商铺，李辉并没有给经济导报记者一个明确的数字，只是表示收入还可以。

“现在手头商铺一年的租金在200万元左右，除去银行的贷款，还能剩下70万元左右。两三年后贷款还完，就能做到财务自由了，舒舒服服当个‘包租公’。”李辉笑道。

区位潜力决定升值程度

在李辉看来，虽然现在商铺的投资回报率不如前几年高，但仍可以投资，不过在投资的时候须擦亮眼睛。“选铺就是一场以结婚为目的的恋爱，好的恋爱对象不一定是‘富二代’，但必定是‘潜力股’。商铺亦然，区位潜力决定升值程度。”

他告诉经济导报记者，投资商铺首先要看地段，一定要投资那种临街、热闹、人流量大、便利的商铺，即使价格高一些也可以投资；地段不好的商铺，即使价格再低也不值得去投资。

此外，还要看商铺自身的一些情况，如地势、净高、开间、朝向等都需要考虑。“从地势上说，铺面不能低于门前的道路，下沉的铺面给人的感觉不好，最好是与道路同高或高出一两级台阶；净高不能低于3.2米，不然会给人一种压抑的感觉；开间越大价值越高；在朝向上尽量避免朝正西或西南的店铺，夏天西晒给人的感觉不舒服，以太阳光不能直射入店为标准。”

在李辉看来，商铺收益除了租金价格因素，更需要租出去才有收益，如果租不出去或者在租赁过程中出现空档的情况，那么商铺的租金收益将面临较大的不确定性。

“为了能保证租出去，在购买商铺时一定要换位思考，我投资的这个商铺适合干什么。”李辉解释道，“我一般投资的商铺都在100平方米到200平方米之间，适合做便利店或者生鲜超市。因为这种合作对象一般来说，经营稳定。”

警惕各种陷阱

在李辉看来，有些商铺是不能碰的。

李辉告诉经济导报记者，一些开发商为了尽快将商铺卖出去，有时会以“无条件回购”作为宣传点，吸引投资者。“一些投资者原本打算通过收取租金的方式盈利，想到即使商铺租不出去，开发商也负责回购，购买起来更加放心。等到商铺真租不出去时，想找开发商接盘，却发现开发商早就跑路了。”

此外，李辉也建议，不要购买产权分散的商铺。小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大。产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。“如果商场整体情况很差，铺子卖也卖不出去，租也租不出去。”

对于售后返租的商铺，在李辉看来，同样也存在风险。一些开发商在出租商铺时，收取的租金和给业主的租金并不是一回事，致使业主收益受损；又或者开发商一开始以倒贴租金的方式稳住业主，结果等到难以支撑之时，开发商趁机跑路，业主这才发现，开发商倒贴的租金，在商铺售价面前，更是微不足道。

“虽然现在投资商铺收益率不如以前高了，但相比其他的投资，投资商铺的收益率比较稳定。”李辉建议，大家在购买商铺时一定要多看、多比较，“开发商的话基本上不能信，购买商铺一定要谨慎，否则商铺就可能成为你的‘危险资产’。”