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　　3月9日晚间，越秀房地产信托投资基金(0405.HK，以下简称“越秀房托”)发布2022年业绩公告。2022年，越秀房托收入总额18.73亿元，同比增长4.2%，其中物业收入净额13.56亿元，同比增长4.4%；分派总额约5.33亿元，同比减少33.2%，每个基金单位的分派额约0.13港元，同比减少46.7%。

　　截至2022年12月31日，越秀房托的物业组合估值为423.59亿元，同比减少0.1%，基本与上年持平。值得注意的是，该基金于2021年底以78亿元收购的广州越秀金融大厦已经为其带来可观的收入，该物业在总收入的占比仅次于广州国际金融中心。

　　越秀房托在业绩报告中指出，2022年是近三年来最为艰难的一年，基金旗下存量物业经营遭到冲击。面对风高浪急的外部环境和超预期的压力挑战，管理人迎难而上，在做好疫情防控的同时，想方设法做好物业经营管理，全力稳客优客拓客。

　　展望2023年，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良表示，公司今年的重点是巩固基本面，主要抓好第一、二季度的工作，包括继续施行过往缩短租期的策略，因其认为短租期有利于抓住更好的市场机会。

　　旗下物业组合增至10项

　　2021年底，越秀房托收购广州越秀金融大厦的举措备受瞩目。随着近日公司2022年业绩报告的公布，这一收效答卷也展现在投资者面前。越秀房托方面表示，这一物业为国际甲级写字楼，在疫情冲击之下影响较少。

　　业绩公告显示，广州越秀金融大厦建筑面积为21.03万平方米，可出租面积为17.02万平方米，物业出租率为91.6%，租约单价为199.7元/平方米。

　　2022年，广州越秀金融大厦的经营收入为4.24亿元，物业收入净额为3.59亿元。从营收构成上看，广州国际金融中心仍是越秀房托的第一大收入来源，其经营收入为8.8亿元，收入净额约5.2亿元，经营收入占比达47%。不过，广州越秀金融大厦有后来者居上的态势，其经营收入占比达22.62%，在所有物业项目中排名第二。

　　越秀房托在业绩报告中指出，广州越秀金融大厦在报告期内取得符合收购预期的经营业绩，为公司提供了每基金单位8%的分派增厚。

　　原有项目(不包括广州越秀金融大厦)在过去一年的经营收入为14.5亿元，物业收入净额为9.97亿元，涉及的分派总额为3.72亿元，每基金单位的分派为0.1048元。广州越秀金融大厦并入后，分派总额为5.33亿元，每基金单位的分派为0.1133元。

　　截至2022年12月31日，越秀房托每个基金单位的持有人应占资产净额约3.37元，同比下降21.8%。

　　业绩公告显示，截至2022年12月31日，越秀房托的物业组合共有10项，分别位于广州的白马大厦单位、财富广场单位及若干停车位、城建大厦单位及若干停车位、维多利广场单位、广州国际金融中心、越秀金融大厦，位于上海的越秀大厦，位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心，位于杭州的维多利商务中心及若干停车位、香港越秀大厦17楼及23楼单位。上述物业总建筑面积为118.42万平方米，总可出租面积为80.4万平方米。

　　未来五年及以后，按租赁面积统计，越秀房托旗下物业各年到期租约占比分别为27.5%、27.3%、25.2%、11.7%及8.3%。

　　截至2022年12月31日，越秀房托旗下物业组合的重估市值约423.59亿元。其中，广州国际金融中心、广州越秀金融大厦的估值分别为187.2亿元、81.58亿元。

　　背靠越秀地产

　　越秀房托旗下物业组合增至10项，缘于2022年底，继广州越秀金融大厦之后，沉寂一年的越秀房托迎来越秀地产(0123.HK)的资产注入。

　　据此前公告，越秀房托旗下子公司将向越秀地产间接控股公司收购香港越秀大厦17楼及23楼，交易价格约1亿港元。这是越秀房托在中国境外的首次收购，其指出，地域多元化令该基金得以把握中国以外其他经济体的投资机会，如作为国际金融中心及粤港澳大湾区的主要枢纽城市的香港，并为越秀房托提供额外的增长及发展潜力。

　　值得注意的是，在原本林德良给出的口径中，越秀房托在2022年并没有收购计划。2022年8月，林德良在2022年中期业绩会上表示，主要是把运营做好，暂时未有计划去做具体的收购。

　　《中国经营报》记者注意到，在收购考量方面，除了上述原因，越秀房托方面认为，收购资产可以对冲外汇风险。其指出：“收购事项使越秀房托可透过收购资产(所产生收入的计值货币与其于香港的借贷货币相同)降低其货币风险。”

　　业绩报告显示，2022年上半年，人民币兑港元及美元汇率下降，越秀房托在港元银行贷款及港元、美元有担保票据方面产生的汇兑亏损将近7.8亿元。而2021年同期，汇率上升为该基金带来1.34亿元的汇兑收益。

　　对于今年是否会有收购计划，林德良不置可否，仅表示今年的重点工作是巩固基本面。

　　事实上，无论是香港越秀大厦的两项物业还是广州越秀金融大厦，均是来自越秀地产转出的资产。

　　从股权结构上看，越秀地产持有越秀房托近40%的权益，为越秀房托的重大基金单位持有人。2021年，越秀地产其他收益净额约15亿元，主要包括越秀金融大厦处置相关税前收益约24.39亿元，以及年末持有投资物业评估净跌值约9.04亿元。2020年，该公司其他收益净额约6.68亿元，主要包括投资物业评估净增值约6.41亿元。

　　越秀房托的接盘，也为越秀地产的融资打开了新的渠道。双方是否将再次合作，拭目以待。